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实战演练:这个专家都说好的物业 该怎么做才能收益最大化?
2018-07-31 17:35 迈点网   

大家对商业的认知基本类同,这是基于产业链内做高中低档的配置以及判断,基本上都偏向于中档偏高的状态。

(迈点网讯 周恒楣)基于为优质品牌方、物业方及实力投资人搭建交流平台,提供决策参考依据的美好愿景,2018年7月31日,大住宿业商业资产及品牌管理公司投资峰会暨高投资项目实战投资分析论坛——迈居第三届品牌物业交流会将在杭州浙江三立开元名都大酒店顺利举办。来自物业主、地产商、大住宿品牌、基金/资管/银行公司、房产/金融协会、物业评估单位的400+精英出席。

本次会议最受期待的沙盘实战解析给出了一个具体案例,来自多个品牌的专家全科学决策流程及测算回报,全数据案例,模拟现实商业大小及空间,带来了一次与众不同的经验分享。

迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇担任主持,维也纳酒店集团北方分公司总裁白祥宁;智选假日酒店发展副总裁金璐翊;雅斯特集团首席品牌官特别助理开发总监张强兵参与了本次探讨分享。从开发负责人的角度,结合投资回报率和测算表,看物业从上到下的周边环境,以及如何规划。

(点击图片查看大图)

项目介绍

以虚拟位置杭州×区域为主体,项目位于杭州重点发展区域钱江新城商圈,消费力强,高端消费为为突出,发展潜力巨大。钱塘江畔,人流巨大,双地铁沿线,独幢,地下停车库,所有条件都具备。

物业总面积是2万,结构是25×60m,租赁年限是26年,租金是1.6。中高端(非连锁)开业三年,8000平,准四星开业是六年。周边有餐饮以及小的商业,电影院、KTV都有,还有国学院、4S店、游泳馆。

建议一:做精选服务

智选假日酒店发展副总裁金璐翊从区域、产品、整体的投资回报和运营分析给出了建议。

在金璐翊看来,虽然是虚拟位置,但是可以被认为是钱江新城一片。结合洲际在钱江新城的市场情况,这个片区在杭州相对是比较成熟的。

从产品来看,该产品应该是小高层,平面布局按照案例指标是25×60米,所以楼的形态有点特殊,也不是点状,纵深偏宽。整个有效面积给投资人出了比较大的难题,金璐翊说,相信它更多的是中间走道,两边客房,进深尺度会达到10-12米,整体定位看怎么取舍。通过较好的产品研发,比如说有机会做到双走道,增加一些客房,房间可以提升到30-35间,大概是210元左右。

从投资回报来说,酒店规模是12000层,总体面积是1.1万-1.2万,这样的面积适合做精选服务,往上升可以做精选服务类的酒店,反过来又不是全服务的星级产品。

根据整体的投资回报和运营分析,整幢的考量对投资人有一定的门槛。首先要有比较不错的资金实力;其次,要有较强的资源整合能力。金璐翊表示,这应该是在杭州比较不错的案例。熟悉市场的人都知道对准一线城市,底端不错,又是清水楼新建物业,单房的投资成本相对可控,获得的RevPAR也是相对安全的。

对于智选假日来说,投资这样的物业,单间客房具备开业条件,现在基本上是15万左右,有低的也有高的,如果是200间就是300万,如果240间就再往上加。一般这样的产品预期回报控制在4年到5年。

建议二:达到高端酒店体量

维也纳酒店集团北方分公司总裁白祥宁并没有直接给出建议,而是先给出了项目的两个问题。第一,物业在中档酒店稍微偏大,出房率不是很高;第二、租金偏高, 2.6元的租金在杭州虽不高,但递增两年8%,长远来看租金远远超过3元。

租金偏高,出房率不是很高,如何合理的将整个酒店未来业态空间布局进行合理的利用?白祥宁认为,这个物业基本上可以达到高端酒店的体量,所以这个地方合理的利用空间,整合业态,提高平效,如何引流也很关键。

结合维也纳,白祥宁给出了建议。空间的整合利用方面,像维也纳的品牌已经做了很多细分,可以做维也纳国际包括现在我们推出的维也纳皇家酒店在做一个高端品牌。维也纳高端酒店有一个特点,为了解决传统的平效过低,非客房区功能过大。

白祥宁表示,这个项目评估下来做维也纳国际旗舰店投到3600万左右,我们评估RevPAR做到350-380之间。基本上测算下来,投资回报在3.5年4年。

建议三:打造城市综合体

雅斯特集团首席品牌官特别助理开发总监张强兵更多地则是从投资人的角度看这个问题。这个项目是A级位置,又是独幢,地段非常好。

张强兵说,作为投资人首先要算账,其次要把这个地方打造为城市综合体。这个项目体量比较大,2万方,合同期内付给业主的钱总共是2.78个亿,平均下来每年是2400万左右。前五年付给业主方租金1个多亿,每年是2100,前三年是5800多万,平均下来包括物业管理费小2000万。从雅斯特酒店集团的角度来看,这个项目定位到雅斯特国际酒店,一间房基本上是40多平方左右。

而重点是,如何如何打造城市的综合体。结合雅斯特国际酒店的情况,首先,大堂是500多平,配备多功能厅,一楼可以租给以数码电子产品的体验区,期望租金每天含物业管理费10.17元,合同期每年回笼资金是640万左右。其次,打造餐饮,每年有400多万的资金回笼。第三,为了酒店的客人打造多需求的入住体验,比如说SPA、健身中心,每年回笼资金327万。除去办公室和会议室,留给酒店部分的租金是650万左右。

启动这个项目需要花多少钱?结合雅斯特国际酒店,租金是押一付三、押二付三,最多能承受押三付三,加上押金,需要2700万,再加上前期设计和后期的消防,争取3800万全部落地。

但这个项目也有风险。免租期只有四个月,留给承租房的压力太大。如果免租期将1、2、3楼在酒店以外的区域都出租出去,就是一个非常成功的案例。

三位品牌方给出建议后,迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇总结,虽然是从不同的角度看项目,但得出的结论有点类似,大家对商业的认知基本类同,这是基于产业链内做高中低档的配置以及判断,基本上都偏向于中档偏高的状态。

问答一:基于产业园区的地理位置和中心地带差多远?

白祥宁认为还是取决于产业园的规模和业态,如果规模有一定的市场需求,在中端酒店大部分以商务客人为主。有好的产业,有好的规模,产业园区的中档酒店非常好做。在产业园区当中,中档酒店一般都控制在四年半以下,如果测算下来不能做,就建议业主不要做了。

金璐翊补充道,酒店发展一定从供给端看需求端,住宿的个人背后的住宿理由。一般的产业园北京和上海已经有很多很成熟的产业园,以上海来说很多产业园都是中端,要做酒店的项目也是屈指可数。新兴产业园的区域位置和定位都不是很高,作为酒店肯定很好奇它未来的空间和释放产业。实际上很多投资业主对投资回报要求不是那么高,而是希望酒店可以提高产业园整体的营商环境和软实力。

丁晓宇说,如果认同这样的产品当中有这样的品牌诉求,溢价效益可以把投资回报率年限放缓。所以两位专家非常谨慎,给我们的建议非常务实。因为轻资产酒店管理公司的投资来源是来自利润。

张强兵表示,首先,一定要看市场供需;第二,产业园做投资不能仅仅看回报,还要看它带来的机制;第三,目前从产业园发展趋势来看,房量不能做得太大,房量太大租金会便宜。从品牌角度来说,产业园的项目来说从各个品牌都非常谨慎,更多是现场实地考察,从专业的角度给评估方案。

问答二:一般酒店二次投资是什么阶段?投资回报率是多少?一般整体投资的额度什么档比较合适?

金璐翊表示,好的酒店对于日常的维护保养,基本上都会有消费基金的概念,每年固定会从营业额里提一定的比例出来,从全球委托管理酒店来说,作为酒店管理方有一笔预算告知业主明年需要哪些方面做投入。

以智选北京开业的第一家酒店为例,目前存续期已经超过了11年,但没有停业装修过,所有的日常维护保养都是在日常经营过程中,所有装修维护的保养的成本都是在刚才说的提留3%的资金当中。所以,一开始就决定了酒店的存续期。但十年确定是一个窗口。

丁晓宇最后总结道,现在一整栋楼是基于产业解决,后面会看后面联办的处理方式。我也诚挚的邀请各位板块的品牌总裁把现在你们做过的一些不错的优秀案例测算方式和案例,可以比较好的分享出来,希望以此让到底了解已经做过的投资回报是什么样,可以更快的帮助产业发展。

 

责任编辑: 3965LC TS004

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